Nel contesto della ripresa del turismo post-pandemia, molti proprietari di seconde case si trovano di fronte a una scelta cruciale: optare per affitti a lungo termine o puntare sugli affitti brevi, sempre più popolari in diverse città italiane. Con una crescita media annua del 34% nel numero di arrivi turistici tra il 2020 e il 2023, raggiungendo 134 milioni di arrivi, il mercato degli affitti a breve termine si espande in centri con alta vocazione turistica, sebbene le conseguenze non siano sempre positive per i residenti. Mentre a Venezia e Firenze gli affitti brevi si rivelano più vantaggiosi, a Milano la situazione si presenta differente. Una nuova analisi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate offre dati interessanti sulla questione.
La situazione degli affitti brevi nei principali centri
Un’analisi realizzata su otto grandi città italiane, utilizzando dati forniti da InsideAirbnb, rivela che nel 2023 Roma, Milano e Firenze sono ai vertici della classifica per numero di alloggi disponibili su piattaforme come Airbnb. In particolare, Roma conta 24.774 unità, Milano 23.696 e Firenze 11.321. Tuttavia, per valutare l’impatto degli affitti brevi sulle comunità locali, è necessario considerare l’incidenza delle abitazioni in affitto con contratti lunghi rispetto a quelle brevi. I risultati mostrano che, in generale, gli affitti brevi rappresentano una porzione minoritaria del mercato, eccetto a Firenze e Venezia, dove le locazioni brevi raggiungono livelli significativi, rispettivamente l’11% e quasi il 13% delle abitazioni potenzialmente affittabili. Nel centro storico di Firenze, oltre il 40% delle “seconde case” è destinato alla locazione breve, mentre a Venezia supera il 20%. Nelle altre città, la quota di affitti brevi si stabilizza fra il 3% e il 4%, con Milano che tocca un 5,7%.
Analisi dei ricavi degli affitti brevi
I ricavi generati dall’affitto su Airbnb possono variare notevolmente tra le diverse città. Prendendo come esempio Bari, si possono ottenere circa 6.500 euro lordi all’anno, mentre a Napoli la cifra sale leggermente sopra 8.000 euro. A Palermo, i ricavi annui si aggirano intorno ai 9.000 euro. Le cifre crescono a Bologna e Milano, dove si registrano circa 12.000 euro di guadagno. Roma offre opportunità ancor più remunerative, con un ricavo medio di 19.530 euro annui, mentre a Firenze si supera la soglia dei 20.000 euro, sfiorando i 23.067 euro, con una tariffa media di 233 euro a notte. Venezia si distingue per i ricavi più elevati del paese, con un ritorno medio per alloggio di 26.250 euro, grazie a una tariffa media notturna di 250 euro, il doppio rispetto a Bari.
Confronto tra affitti brevi e contratti a lungo termine
Il raffronto tra i guadagni derivanti da affitti brevi e locazioni a lungo termine presenta un quadro variegato. In città come Bologna, Firenze, Palermo, Roma e Venezia, i ricavi annui degli affitti brevi superano quelli provenienti da affitti tradizionali. Tuttavia, la situazione è differente a Bari e Milano, dove i guadagni derivanti da affitti brevi risultano leggermente inferiori rispetto a quelli delle locazioni a lungo termine. Nella capitale lombarda, ad esempio, i canoni medi per affitti a lungo termine ammontano a 12.869 euro, a fronte di 11.584 euro per quelli brevi. Questa situazione evidenzia come la redditività degli affitti brevi non sia uniformemente vantaggiosa su tutto il territorio, indicando la necessità per i proprietari di seconde case di valutare attentamente le specifiche condizioni del mercato locale prima di prendere una decisione.
Ultimo aggiornamento il 7 Gennaio 2025 da Donatella Ercolano