Usufruendo del bonus per rinnovare la casa poi è possibile metterla in vendita ad un prezzo maggiore. Tutto quello che c’è da sapere.
Il tema delle detrazioni fiscali legate ai lavori di ristrutturazione è di grande rilevanza nel contesto della compravendita immobiliare. Quando un immobile che ha subito interventi di ristrutturazione viene venduto prima che il beneficio fiscale associato sia esaurito, sorgono interrogativi su chi, tra venditore e acquirente, abbia diritto a fruire delle quote residue della detrazione. Questo aspetto è cruciale non solo per il venditore, ma anche per l’acquirente, che potrebbe trovarsi in una posizione vantaggiosa se riesce a ottenere il bonus ristrutturazione.
Come funziona il bonus ristrutturazione?
In Italia, la normativa di riferimento principale in materia di detrazioni per lavori di ristrutturazione è contenuta nell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). È fondamentale comprendere le implicazioni legate alle detrazioni ancora da utilizzare, per operare in modo conforme e consapevole. La questione si complica ulteriormente quando si considera che le detrazioni possono influenzare le trattative nella vendita di immobili ristrutturati.
Quando si procede alla cessione di un immobile ristrutturato, la normativa prevede un principio generale: le quote di detrazione non ancora utilizzate vengono trasferite automaticamente all’acquirente per i restanti periodi d’imposta. Questo significa che l’acquirente ha diritto a continuare a beneficiare delle detrazioni fiscali già iniziate dal venditore, a condizione che gli interventi siano stati effettuati secondo le normative vigenti. Tuttavia, la legge offre anche un’alternativa: le parti possono stabilire un accordo diverso, che consenta al venditore di mantenere il diritto alle detrazioni non ancora godute anche dopo la vendita.
Questo aspetto contrattuale è particolarmente strategico e spesso diventa oggetto di trattativa durante il rogito notarile. Infatti, il venditore potrebbe voler mantenere per sé le detrazioni, soprattutto se sono significative e possono influire positivamente sulla sua situazione fiscale.
Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare sui bonus edilizi n. 17/2023, la deroga alla regola del trasferimento automatico delle detrazioni può essere legittimamente pattuita tra le parti coinvolte nella compravendita. È fondamentale che tale accordo venga formalizzato al momento del rogito e indicato esplicitamente nell’atto notarile di trasferimento. In alternativa, è possibile dimostrare l’esistenza dell’intesa attraverso un documento separato, purché sia redatto in forma di scrittura privata autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale abilitato.
Non basta, quindi, un semplice accordo verbale o un’intesa non documentata, poiché la forma diventa sostanza in questi casi. È essenziale garantire la tracciabilità dell’accordo per evitare contestazioni future, che potrebbero rivelarsi problematiche sia per il venditore che per l’acquirente.
Scrittura privata autenticata: una soluzione alternativa
Nel caso in cui l’intenzione di mantenere le detrazioni da parte del venditore non venga esplicitata nel rogito, è comunque possibile tutelare tale volontà attraverso la redazione di una scrittura privata autenticata. Questo documento, sottoscritto da entrambe le parti e autenticato da un notaio, può attestare che l’accordo era già in essere al momento della vendita. La scrittura privata, quindi, svolge una funzione probatoria cruciale, permettendo di attribuire la detrazione residua al venditore, a condizione che ci sia coerenza tra quanto formalizzato e quanto indicato nella dichiarazione dei redditi.
La possibilità di conservare le detrazioni fiscali relative ai lavori di ristrutturazione in caso di vendita dell’immobile rappresenta un’opportunità concreta, ma anche una questione da trattare con cautela. È importante considerare che si tratta di benefici economici potenzialmente rilevanti, specialmente in caso di lavori consistenti. In un’ottica di pianificazione fiscale, la valutazione di chi dovrà usufruire delle detrazioni residue deve essere effettuata con attenzione, tenendo conto sia del profilo fiscale delle parti coinvolte che delle strategie patrimoniali e reddituali in gioco.