La sanatoria edilizia è un argomento di grande importanza, offre la possibilità di regolarizzare situazioni di irregolarità edilizia.
Il nuovo regime di sanatoria edilizia previsto per il biennio 2024-2025 introduce importanti novità e chiarisce le modalità di intervento per diverse tipologie di abuso edilizio. È fondamentale comprendere le distinzioni tra abuso formale e abuso sostanziale per navigare in questo complesso ambito normativo. Gli abusi sostanziali sono considerati gravi violazioni delle normative urbanistiche e tecniche vigenti. Questi abusi non sono sanabili e comportano l’emanazione di ordinanze di demolizione, applicabili in qualsiasi momento, poiché il principio dell’imprescrittibilità impedisce che il tempo legittimi tali costruzioni.
Tuttavia, gli articoli 33, 34 e 38 del Testo Unico dell’Edilizia consentono ai Comuni di applicare sanzioni alternative in presenza di particolari condizioni. Anche per abusi minori, l’articolo 34 prevede la demolizione, ma se questa non è praticabile senza danneggiare parti eseguite in conformità, si procede con una sanzione economica proporzionata al doppio del costo di produzione per l’uso residenziale o al doppio del valore venale per altri usi, calcolato dall’Agenzia delle Entrate. Questa procedura è nota come fiscalizzazione dell’abuso.
Sanatoria edilizia: come gestire gli interventi
Gli abusi formali, invece, riguardano la mancanza o la difformità del titolo abilitativo necessario per eseguire un intervento edilizio. In questi casi, la sanatoria può essere ottenuta seguendo specifiche procedure legate al tipo di intervento eseguito. Se l’opera poteva essere realizzata mediante una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), è sufficiente pagare una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se versata immediatamente, e presentare una “CILA tardiva”.
Per interventi eseguibili con una SCIA, si può attivare la procedura prevista dall’articolo 37, che consente una sanzione ridotta se la SCIA viene presentata durante l’esecuzione dei lavori. Quando è richiesto un permesso di costruire, la sanatoria ordinaria è regolata dall’articolo 36.
Per opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, oppure in caso di variazioni essenziali, è possibile optare per la sanatoria semplificata prevista dall’articolo 36-bis. Questa procedura richiede la doppia conformità simmetrica, ossia che l’opera sia conforme alle norme sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.
Il processo di sanatoria ordinaria prevede che il rilascio del permesso in sanatoria non sia condizionato a interventi che eliminino difformità insanabili. Qualora la Pubblica Amministrazione non si pronunci entro 60 giorni, la richiesta viene respinta per silenzio-rigetto. Invece, per la sanatoria semplificata, il termine per l’ottenimento è legato all’ordinanza di demolizione o all’irrogazione delle sanzioni amministrative. Anche per questa è necessaria la doppia conformità.
A livello nazionale, le variazioni essenziali sono definite secondo criteri quali il cambio di destinazione d’uso che implica la modifica degli standard previsti, l’aumento significativo della cubatura o della superficie di solaio, le modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione dell’edificio, e la violazione delle norme antisismiche. Le difformità che rientrano nella tolleranza costruttiva-esecutiva devono essere dichiarate da un tecnico abilitato, come previsto dall’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
Infine, lo “stato legittimo” dell’immobile, attestato dalla conformità edilizia, è cruciale non solo per l’esecuzione di nuovi interventi, ma anche per accedere alle detrazioni fiscali e per la corretta conclusione di compravendite immobiliari. La sanatoria edilizia 2024-2025 si propone di offrire un quadro normativo chiaro, consentendo ai cittadini di regolarizzare situazioni potenzialmente problematiche e di contribuire, nel contempo, a un utilizzo più razionale e sicuro del territorio.